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  • 二套房首付提至六成新国八条再调控楼市
  • 作者:webdeluz.com发布日期:2017-07-02 03:36

     
     
     


     今日,国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求应进一步落实地方政府责任,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度公布。
     会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。
      会议强调,地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
     行政干预 政府要公布房价控制目标
     进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
     保障住房 努力增加公租房供应
     加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。努力增加公共租赁住房供应。税收政策 二手房交易全额征营业税
     调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
     信贷政策 二套房首付提至六成
     强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
     土地供应 大力推广“限房价、竞地价”
     严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。
     住房限购 有2套房家庭本地暂停购房
     合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限在当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。问责机制 房价超控制目标要追责
     落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
     舆论引导 散布虚假消息要追究责任
     坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
     第三波楼市调控靴子落地。国务院昨日出台了更为严厉的楼市调控组合拳“国八条”,其中包括二套房首付提至六成、调整营业税征收、限购令全面铺开等内容,引人关注的是首次行政干预房价,要求地方政府设定房价控制目标。业内人士普遍预计,今年楼市的调整力度肯定会超过去年。
     这是继2010年连续两轮调控后,中央连续第三轮调控出台。
     五大解读1
     建立完善个人住房信息系统
     专家认为或为房产税铺路
     上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础,“不仅是为已开征的税种提供基础,更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种,上海和重庆两个城市已宣布将率先试点,最终会向全国推广。”
     而上海将试点房产税的消息也让楼市掀起了一波销售高峰。中国房产信息集团分析师薛建雄称,政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻,刺激短期购买力集中释放,抢在宣布实施之前交易规避房产税,这也说明房产税对市场的威力不容小觑。
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     首次指令地方政府控房价
     新国八条提出,地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
     北京大学房地产业研究所所长陈国强认为,此次调控把地方政府作为最重要的,最核心的,最关键的一个主体,首次提出了非常明确更具体的要求,有助于把中央的调控目标进一步落地。与以往相比,这次中央实际上是抓住了调控最重要,最关键的一个主体。杨红旭认为,这一轮调控出台时间点紧迫,超出预期,说明国家对于去年的房价调控效果不满意,尤其是去年9月以来房价的重新上涨,大大加深了房价进一步上涨的担心;而且,在控通胀的关键时候,中央更不愿看到房价上涨,带动CPI上涨。
     杨红旭认为,这次调控的特点是,限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码,关键是行政干预力度进一步升级。这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标,估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线。
     “行政干预房价总体水平,史无前例,但调控房价的效果肯定比去年好。”杨红旭表示。
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     限购令全面升级 三种情况不得买房
     去年4月及9月国务院连续2轮出台调控政策虽然抑制了价格过快上涨,但是部分区域的价格依然保持上涨,特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。
     根据国务院要求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
     北京中原地产张大伟分析称,对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购,相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这次不仅查新购更是严查存量,如果严格执行将有效的遏制需求,可能明显的影响2月份以后的市场交易。
     目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策。市场人士普遍共识是,限购政策将继续收紧,范围很可能从现在的30个城市,扩大到60个以上。杨红旭指出,这意味着,限购令全面升级,基本上所有的一二线城市都须限购,部分三四线城市也将限购。而且,限购更加严格,尤其是本地2套、外地有证明1套、无证明,这三种情况不让新购。这就意味着,已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径,因为除深圳外,他们以前都规定居民还可新购一套。
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     二套房房贷首付增加一成 执行1.1倍利率
     在信贷政策方面,国务院要求对第二套房的首付比例提高至六成,严格执行1.1倍的利率。
     张大伟认为,这是最为严厉的贷款政策,调控再次加强对投资及投机购房者的控制,特别是二套房贷款增加一成首付,将使得投资者最多只能贷款不到4成,有效的抑制了投机购房,而且避免了金融机构的风险。张大伟预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。
     不过,中原地产华北区董事总经理李文杰认为,超过50%的交易都存在高首付或一次性付款的现象,因此提高门槛对市场影响有限,更关键的应该是要看银行的信贷总量规模是否根本性地减少。
     1月25日,在“链家地产”与11家银行举行2011年房贷市场展望及预测论坛上,多家银行行长对于明年自身个贷市场的基调都转型为收紧,且对整体个贷市场预期都是以“紧缩”两字来诠释,整体的房贷市场将会全面从紧。个贷紧缩或将超出想象,二套首付6成只是前奏。以北京等地区为例,最近因为商业银行贷款额度收紧的影响,部分首套房也只能按照基准利率,而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率。
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     从差额到全额征收 二手房营业税翻倍此外,根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税,5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨,将明显遏制过度炒作。
     以一套2008年100万购买,现在出售200万的二手房5年内交易计算,之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万,而以后将需要交纳11万。在严格调查坚决堵塞税收漏洞的要求下,部分二手房将可能因为无法避税而交易税费翻倍。
     杨红旭认为,不足5年的营业税以前按差额征收,现在改为按全额征收,征税基数增大很多,税负也相应显著增加;土地增值税的问题去年已有界定,上海等少数城市已出细则,估计尚未出台细则的城市也将出细则。个人所得税有两种征收方式,一种是按交易总额的1%至3%缴纳,另一种是按差价的20%征收,以前都是按第一种方式征收。杨红旭认为,如果从严征收,就会要求各地按差价的20%征收,这不是没有可能。
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